LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）は、米国グリーンビルディング協会（USGBC）によって開発されました。建築物と敷地利用の環境性能（省エネと環境）に配慮された優れた建築物を作るための先導的な取り組みを評価する国際的な認証プログラム（環境性能評価認証システム）です。認証の審査は、Green Business Certification Inc.（GBCI）が第三者機関として実施しています。LEED認証は世界で最も広く利用されているグリーンビルディング評価システムで、認証件数は11万件を超えています。日本国内でのLEED認証件数は271件と年々増加しています。（2024年5月現在）
持続可能な建築を実現するための基準であるLEED認証を取得することで、エネルギーコストの削減や居住者の健康と快適性の向上に寄与します。例えば、Googleの本社キャンパス（アメリカ合衆国 カリフォルニア州 マウンテンビュー）やヒューストンのBank of America Towerの事例では、LEED認証を取得出来る建物を建築したことで、従来の建物と比較し、大幅なエネルギーコストの削減に繋がったと言われています。
この記事では、LEED認証の歴史、評価システム、認証プロセス、メリット・デメリット、そして他の評価システムとの比較について解説します。また、具体的な事例を交えながら、LEED認証の魅力とその効果、および持続可能な建築の未来に向けた道筋を紹介します。
LEED開発の背景と目的
1993年に設立された米国グリーンビルディング協会（USGBC）が、建築物の環境影響を軽減し、持続可能な建築技術を普及させるためにLEED認証を開発しました。最初にLEED認証されたプロジェクトは、1998年のニューヨークのナチュラルリソーシズディフェンスカウンシル（NRDC）の本社ビル建設プロジェクトです。その後、多くの建築プロジェクトが認証の導入を目指してきたことで、建築業界全体の環境意識が高まり、エネルギー効率の向上と資源保護が推進されてきました。
LEEDの普及と進化の過程
LEED認証は、新しい技術や基準の導入により進化してきました。例えば、2009年のLEED v3ではエネルギー効率と水効率の基準が強化されました。2013年のLEED v4では建材の選定や室内環境の質がさらに重視されました。これにより、評価システムはより包括的で精緻なものとなりました。また、2022年11月にはLEED v5の開発がアナウンスされるなど、現在も進化が続いています。
LEEDの評価システム
LEED認証のカテゴリー（建築物の種類）
対象別に５つの評価カテゴリーがあり、それぞれの用途に応じた基準が設定されています。
1. BD+C：ビルの設計／建築（Building Design and Construction）
新築または大規模な改築を行う建物が対象で、レストランやアパレルといった小売業用建物、学校、ホテルなどが該当します。
2. ID+C：インテリアの設計／建設（Interior Design and Construction）
インテリア工事のプロジェクトが対象で、一般消費者向けの小売用サービススペース、ショールームの他、ホテルのインテリアなどが該当します。
3. O+M：ビルの運用管理（Building Operations and Maintenance）
運用やメンテナンスの向上によって改善を進めるものが対象で、既存のビルや小売スペース、学校、ホテル、倉庫などが該当します。
4. ND：エリア開発（Neighborhood Development）
新規の土地開発および再開発が対象で、プロジェクト完成前は予備認証を受けることが可能です。（過去３年以内の完了であれば申請を行うことで最終認証が受けられる）
5. Homes：住宅
戸建住宅や３階以下の低層住宅、４〜８階の中層共用住宅に適用されます。
評価基準とスコアリングシステム
LEED認証は、建築物の環境性能を数値化し、特定の基準に基づいて評価します。評価項目は、立地と交通、持続可能な敷地、水効率、エネルギーと大気、材料と資源、室内環境の質、イノベーション、地域の優先事項の8つのカテゴリーに分かれています。各評価項目において必須条件を満たした上で、選択項目によってポイントを加算し評価します。
認証レベル（Certified, Silver, Gold, Platinum）
LEED認証には、Certified、Silver、Gold、Platinumの4つのレベルがあります。プロジェクトが取得したポイントの合計値に基づいて、認証レベルが与えられます。
- Certified (標準認証)：40-49ポイント
- Silver (シルバー)：50-59ポイント
- Gold (ゴールド)：60-79ポイント
- Platinum (プラチナ)：80ポイント以上
LEEDのカテゴリー別評価基準
1. 立地と交通（Location and Transportation）
立地と交通のカテゴリーでは、建物の立地が公共交通機関に近いことや、自転車の利用を促進する設備があることが評価されます。例えば、サンフランシスコの近未来的な交通ハブ「セールスフォース・トランジットセンター（Salesforce Transit Center）」は、その優れた公共交通アクセスにより、高い評価を受けています。サンフランシスコ・ダウンタウンに位置する巨大交通ターミナル施設で、2018年8月にオープンしました。同トランジットセンターには、長距離路線バス、通勤路線バス、サンフランシスコ市営交通（San Francisco Municipal Railway: Muni）の路線バスなど、バス路線のみが乗り入れていますが、2031年以降には、カルトレイン（Caltrain）およびカリフォルニア高速鉄道の乗り入れも予定されています。
2. 持続可能な敷地（Sustainable Sites）
持続可能な敷地のカテゴリーでは、敷地の開発が環境に与える影響を最小限に抑えるための措置が評価されます。緑地の保護や雨水管理などが含まれます。米国で初めてLEED V4プラチナム認証を取得したヒューストンのBank of AmericaTowerは、環境的な特徴として、日光採取技術、駐車場の40％削減、テナントメーター、代替車両の充電ステーション、雨水収集ファサードシステムなどがあります。バンク・オブ・アメリカ・タワーは、ヒューストン中心部に位置する35階建て、775,000平方フィートのAAクラスのオフィスビルです。主要な特徴として、広大なシェフ主導のフードコートを含むトリプルハイトのロビー/公共室内広場があり、集まりやライブパフォーマンスを観るためのソーシャル階段、隣接する建物からの5つの地下トンネル接続を備えています。1,360台の駐車場の上にある12階の景観屋上庭園は、テナントに便利な自然の憩いの場を提供し、雨水の流出を管理するための在来植物を特徴としています。
3. 水効率（Water Efficiency）
水効率のカテゴリーでは、水の使用を最小限に抑えるための技術や設備が評価されます。再利用水の利用や高効率の給水設備がポイントとなります。MGMリゾートグランド・ラスベガスは、再利用水の利用を徹底し、大幅な水使用量の削減を実現しています。リゾートには多くの水が必要で、水を効率的かつ責任を持って使用するための水資源保護プログラムを持つことが重要です。長年にわたり、MGMグランド・ラスベガスは全体的な水の消費量を削減するために水効率プログラムを提供してきました。建物の設計においては、可能な限り蛇口、シャワーヘッド、トイレなどの水効率の高い設備を設置または改修しています。また、水効率の高い洗濯機や食洗機などの効率的な家電製品を使用しています。MGMリゾーツの水資源保護の取り組みは、タオルやリネンの再利用プログラムを通じてゲストによっても支えられています。このような水効率プロジェクトへの資本投資と、より良い行動を促す取り組みの組み合わせにより、MGMグランド・ラスベガスは水の消費量を削減することができました。
4. エネルギーと大気（Energy and Atmosphere）
エネルギーと大気のカテゴリーでは、エネルギー効率の向上と大気汚染の削減が評価されます。再生可能エネルギーの利用や高効率のHVACシステムの導入が含まれます。米IT大手Googleは2022年5月にカルフォルニア州北部に、「ベイビュー」と呼ばれる新キャンパスを完成しました。このベイビューキャンパスは、最新のスマートなオール電化設備を導入した建物で、再生可能エネルギーの増大など変動する電力供給に合わせてエネルギー需要を柔軟に調整できるようになっています。新キャンパスは、北米で最大規模の地中熱利用システムを導入しているだけでなく、屋根には、ユニークな建材型一体型太陽光パネル（BIPV）9万枚が敷き詰められており、最大で出力約7MWの電力を発電できます。これは新キャンパスの電力需要の約40％分にあたります。
5. 材料と資源（Materials and Resources）
材料と資源のカテゴリーでは、持続可能な材料の使用と資源の効率的な管理が評価されます。再生材の使用や廃棄物のリサイクルがポイントとなります。ニューヨークのOne World Trade Centerでは、使用した建材は積極的にリサイクル素材を使用しています。特に建物の木材は、50%以上はリサイクル材を使用したと認定されています。また、建物に使用する塗料は、揮発性有機化合物の少ない塗料を使用しています。
6. 室内環境の質（Indoor Environmental Quality）
室内環境の質のカテゴリーでは、建物内部の空気質や居住者の快適性が評価されます。換気システムの性能や自然光の導入が重要です。シアトルに2013年に建設されたBullitt Center（ブリットセンター）は、敷地面積4645㎡、6階建ての商業ビルです。太陽光パネルや雨水貯水タンク、バイオトイレなど、環境に配慮したさまざまな工夫を取り入れていることで、「世界で最もエネルギー効率の高い商業ビルのひとつ」と称賛されています。また自然換気と豊富な自然光を取り入れる設計という点でも高い評価を得ています。
7. イノベーション（Innovation）
イノベーションのカテゴリーでは、新しい建築技術や独自の環境配慮対策を含む、革新的な技術や方法を取り入れた場合に評価されます。例えば、82階建て約263mの高さを誇るシカゴのAqua Towerはブラウンフィールド（古い工場などの廃棄跡地）と呼ばれる約16,700㎡の敷地に立つ高層ビルです。この建物はサステイナブル・デザインとして、自然採光、自然換気、雨水利用をはじめ、開口部まわりには6種類ものガラスが使用されている。特にバード・ストライク（鳥の衝突）予防のために、フリット・ガラスを使用しています。また独自のソーラーシェーディングデザインを備えており、太陽熱の取得を抑えます。「アクア・タワー」と名付けられたこの持続可能な開発は、屋外テラスを備えており、自然光と換気を最大限に活用できるように設計されています。
8. 地域の優先事項（Regional Priority）
地域の優先事項のカテゴリーでは、地域ごとの環境課題に対応するための基準が設けられています。地域特有の問題に対する対応策がポイントとなります。例えば、カルフォルニア州は、水不足がを大きな課題として認識しています。気候変動による影響で、気温が上昇したことで土壌を乾燥させ、シエラ・ネバタ山脈の雪渓が減少しました。その結果、地中に吸収される水や、川や貯水池へと流し込む水量が少なくなりました。カリフォルニア州の新しい建設プロジェクトでは、干ばつ対策としての水効率改善が重視されています。
LEED認証のプロセス
認証取得の手順
LEED認証を取得するためには、建築プロジェクトが特定の基準を満たす必要があります。そのための手順通りです。
STEP1 プロジェクト登録
まず、USGBCのLEEDオンラインプラットフォームにプロジェクトを登録します。この段階で、プロジェクトの概要や目標を設定します。
STEP2 プレデザイン・評価
設計チームは、プロジェクトの初期段階でLEEDの評価基準に基づいてプレデザイン評価を行います。この評価により、プロジェクトの目標や戦略を決定します。
STEP3 設計段階の書類作成
設計段階で、LEEDの各評価基準に対応するための書類を作成します。具体的には、書類に盛り込む情報には、エネルギー効率の計算、水の使用計画、材料の選定などが含まれます。
STEP4 書類提出とレビュー
設計段階の書類をUSGBCに提出し、第三者によるレビューを受けます。このレビューで、プロジェクトがLEEDの基準を満たしているかどうかが評価されます。
STEP5 建設段階の書類
建設段階でも、LEEDの基準を満たすための書類作成を行います。施工現場での廃棄物管理や環境への影響の最小化などが含まれます。
STEP6 最終提出と認証取得
建設が完了したら、最終的な書類をUSGBCに提出し、最終レビューを受けます。このレビューに合格すると、LEED認証が付与されます。
必要なドキュメントと証拠
LEED認証を取得するためには、多くの書類と証拠を提出する必要があります。具体的には以下のような書類やデータが含まれます。
- 設計図面と仕様書：エネルギー効率や水効率、材料の選定などに関する詳細な設計図面と仕様書。
- エネルギーシミュレーション結果：建物のエネルギー消費をシミュレーションした結果。
- 水使用計画書：建物内外の水使用に関する計画書。
- 建設現場の写真と報告書：施工中の環境管理や廃棄物管理に関する報告書。
- 室内環境品質の測定結果：換気や空気質に関する測定結果。
LEED認証のメリットとデメリット
LEED認証の取得に関わる主なメリットとデメリットを分析します。
取得するメリット
- エネルギーコストの削減：LEED認証を受けた建物は、エネルギー効率が高く、運用コストを大幅に削減できます。例えば、Googleの本社キャンパスでは、LEED認証を取得することで年間のエネルギーコストを数百万ドル削減しています。
- 環境への貢献：LEED認証建物は、持続可能な設計と建設を通じて環境負荷を大幅に軽減します。再生可能エネルギーの利用や廃棄物のリサイクルなどが含まれます。
- 健康と快適性の向上：LEED認証建物は、居住者の健康と快適性を向上させるために設計されています。自然光の導入や高品質な室内空気がその例です。
- 市場価値の向上：LEED認証を取得することで、建物の市場価値が向上します。多くの企業や個人は、環境に配慮した建物を好んで選びます。
取得するデメリット
- 初期コストの増加：LEED認証を取得するための設計や施工には、追加のコストがかかります。高性能な設備や材料の導入が必要となるため、初期投資が増加します。
- 認証プロセスの複雑さ：LEED認証を取得するための手続きは複雑で、多くの時間と労力を要します。設計チームと施工チームの協力が不可欠です。
- 維持管理の負担：LEED認証を維持するためには、継続的な管理と報告が必要です。これには、エネルギー消費の監視や環境パフォーマンスの定期的な評価が含まれます。
具体的なLEED認証プロジェクトの事例（日本）
虎ノ門ヒルズエリアプロジェクト：2021年4月 Platinum（プラチナ）
「地下鉄新駅などの公共交通機関との一体整備」「地域の高いエネルギー効率」などが高く評価されました。加えて、「地元の地権者と共に推進する都市づくりへの姿勢」が高く評価された結果、「エリア開発（Neighborhood Development）」カテゴリーにおいて、最高ランクとなるプラチナランクの予備認証を取得しました。なお、都心部の複合開発でのプラチナランク取得は、世界的にも稀な事例です。
三井アウトレットパーク 横浜 UNIQLO PARK：2021年7月 GOLD（ゴールド）
「PLAY」をグランドコンセプトに掲げています。地域の憩いの場にもなるよう、屋上に約2700㎡の公園を備えています。UNIQLO PARKは、サステナブルな店舗づくりを推進しており、他店舗同様、高効率空調機の採用やLED照明導入などの省エネルギーへの取り組み、廃棄物の分別管理、節水型トイレの採用による水質源の保全への取り組み、適切な空調・換気による空気質の維持管理などが高い評価を受けLEED認証を取得しています。
クロスゲート金沢：2020年6月 Silver（シルバー）
クロスゲート金沢では、前面道路の歩道化と合わせた一体的な開発を行い、新たな歩行者空間を創出したことで評価を受けています。（フルサービスホテルでのLEED認証は日本初）
- 開放的なファサードデザインなどによる街路空間の賑わいの創出
- 節水型衛生器具の採用
- 屋上庭園「みらいの丘」などのオープンスペースの確保
- 内装仕げに低揮発性の塗料･接着剤を採用するなどの安全性への配慮
- 新幹線、北陸本線、七尾線、IRいしかわ鉄道線、各種バスなどアクセス良好な立地
LEEDと他のグリーンビルディング評価システムの比較
持続可能な建築の評価システムは、世界中でさまざまな基準や認証が存在しています。その中でも特に代表的なものがLEED、BREEAM、WELL Building Standard、そして日本のCASBEEです。それぞれのシステムには次のような特徴と強みがあります。
BREEAM
BREEAM（Building Research Establishment Environmental Assessment Method）は1990年にイギリスで開発され、世界中で広く使用されています。BREEAMとLEEDの主な違いは以下の通りです。
- 評価基準の範囲：BREEAMは建物のライフサイクル全体を評価し、設計から運用、解体までをカバーします。これに対し、LEEDは主に設計と建設に焦点を当てています。
- 地域適用性：BREEAMは地域ごとの環境基準に適応するよう設計されており、ヨーロッパでの使用が特に一般的です。LEEDはグローバルな適用性があり、世界中で認知されています。
- 評価項目の詳細：BREEAMは複数のカテゴリで詳細な評価を行い、持続可能な資源管理や居住者の健康・快適性に重点を置いています。LEEDも同様に多くのカテゴリで評価をしますが、特にエネルギー効率や水効率に強いフォーカスがあります。
WELL Building Standard
WELL Building Standardは、建物の健康と快適性に特化した評価システムです。
- 焦点の違い：WELLは居住者の健康とウェルビーイングに焦点を当てており、空気質、水質、光、フィットネス、コンフォート、マインドなどの評価項目があります。LEEDは環境パフォーマンス全体を評価し、特にエネルギー効率や持続可能な資源管理に注力しています。
- 評価方法の違い：WELLは科学的なエビデンスに基づき、居住者の健康と快適性を最大化するための具体的な施策を求めます。LEEDは、広範な環境評価基準を満たすことを求め、持続可能な建築実現を目指します。
CASBEE
CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）は日本で開発された評価システムで、地域の気候や文化に適応した評価基準を持ちます。
- 地域適用性：CASBEEは日本の気候や建築文化に特化しており、地域特有の課題に対応するための評価項目が含まれています。LEEDは世界中で使用されることを前提としており、グローバルな適用性を持ちます。
- 評価項目の違い：CASBEEは、建物の性能だけでなく、周辺環境への影響や環境品質を総合的に評価します。LEEDも同様に環境品質を評価しますが、特にエネルギー効率や持続可能な資源管理に強いフォーカスがあります。
今後の展望と課題
LEED認証システムは、持続可能な建築の未来を形作る重要なツールですが、今後も継続的な進化と改善が求められています。
LEEDの未来
LEEDは、ますます厳格な環境基準と技術の進歩に対応する必要があります。新しい技術や材料が開発され、LEEDは適宜それらを評価基準に取り入れることで、持続可能な建築をさらに推進するでしょう。
持続可能な建築の新しいトレンド
持続可能な建築の分野では、以下のような新しいトレンドが注目されています。
- ネットゼロエネルギービルディング：建物が消費するエネルギーと、再生可能エネルギーによって生産するエネルギーが相殺される「ネットゼロエネルギービルディング」が増加しています。
- 資源循環型経済：廃棄物を最小化し、資源の再利用を最大化する「循環型経済」への移行が進んでいます。
- スマートビルディング：IoT技術を活用し、エネルギー消費や居住者の快適性をリアルタイムで管理する「スマートビルディング」が増加しています。
最後に
持続可能な建築の未来は、LEED認証をはじめとするさまざまな評価システムの進化とともに実現されます。LEEDは、環境に優しい建築を推進するための強力なツールです。エネルギー効率の向上、環境負荷の軽減、居住者の健康と快適性の向上など、多くのメリットを提供します。しかし、その取得と維持には初期コストや複雑なプロセスが伴うため、慎重な計画と管理が求められます。
LEED認証を取得することで、建築プロジェクトは持続可能な未来に向けた重要な一歩を踏み出すことができます。持続可能な建築の推進は、環境保護だけでなく、経済的なメリットや社会的なメリットも提供し、より良い未来を築くための道筋となるでしょう。
